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海外买家禁令、资本利得税影响更大!新西兰这
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  原标题:比海外买家禁令、资本利得税影响更大!新西兰这项新法案激起租房领域剧变

  Jacinda Ardern在6月27日宣布了对内阁进行重组,最大的变化就是住房部长换人了,她这么做有什么特殊原因吗?可能并没有。但一些人会想到这一点,她也许是想转移公众的注意力。

  就在前一天,新西兰国会通过了一项税收新法案,带来新西兰住房领域近年来最大的变化之一。该法案影响之大,kiwibuild、资本利得税以及海外买家禁令均望尘莫及。

  这个名为《Taxation(Annual Rates for 2019–20, GST Offshore Supplier Registration, and RemedialMatters) Bill》(中文:税法(2019-20年度地税、商品服务税离岸供应商注册,和补救问题))的法案,内有一段小文字。正是这段没有给予任何提示,多数人选择忽略不看的文字,宣告了新西兰租房领域过去半世纪以来,比任何住房法案都重要的一个重大变化——取消负扣税,即房产投资者将无法用其他收入抵消他们的租金损失。

  在该法案通过之前,新西兰是世界上少数保留着负扣税制度的国家。房产投资者可以用其他收入抵消他们的租金损失。对大多数投资者来说,他们的其他收入无非就是朝九晚五的工作或是一个小企业。

  投资者在一栋出租房产的支出包括了贷款、保险、地税、保养费和其他费用,这些费用加起来若超过租金收入,超出部分就可以从其他应税收入中扣除,如果他们已经缴税,则可获得退税。

  Property Institute of New Zealand前首席执行官Ashley Church表示 ,这项政策不是补贴,也不是一个法律漏洞,而是一种标准的税收做法,广泛应用于新西兰全国成千上万的企业。其基本原则是,创建经营一个企业的相关成本应从纳税人的整体收入中扣除。

  但随着这次新法案的通过,这一税收做法已成为历史。房产投资者将无法再用其他收入抵消他们的租金损失。

  然而,有一个重要的事实值得注意:在新西兰主要的城市(包括奥克兰和惠灵顿)投资房地产,通常在盈利之前,有长达约10年的亏损期。从某种意义上说,这类房产投资者实际上是在补贴他们的租户。这种说法可能会招来不满,但这就是事实。

  其实,即使在之前实施负扣税的时候,许多房东也要经历数年的入不敷出。根据新西兰税务局的数据,2016-2017年,新西兰有11.6万房东宣布房产亏损,平均亏损额在7138纽币。这次新法案的通过意味着,这些房东不仅要承受损失,还要每年多缴纳超过2000纽币的税收。与此同时,每年政府将从中获得超过2.3亿纽币的税收。

  取消负扣税带来的结果完全可以预料到。一些房东将选择最明显的途径来弥补这一损失——提高租金。过去两年,新西兰租金上涨的速度已经比前10年都要快,而未来,租金涨幅将会更大。

  另一些人则将其看做政府打压租赁市场的最后一根稻草。本届政府已经出台了一系列新规,房东的成本在不断增加。这将迫使这些投资者选择抛售房屋,离开租房市场。这意味着,在新西兰租房需求最高的时候,供应不仅跟不上,还下降了。

  最令人担忧的是,这一政策成为又一个阻止投资者进入租赁市场的理由。新西兰住房市场的缺口已经足够严重,新政下情况只会愈演愈烈。

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